Dans le paysage dynamique de l’immobilier canadien, les ventes par affectation sont devenues de plus en plus répandues. Ces transactions impliquent un acheteur (appelé cédant) qui, ayant préalablement conclu un contrat d’achat et de vente avec un constructeur pour une maison neuve ou un logement en copropriété neuve, vend (ou cède) ultérieurement ses droits et obligations en vertu de ce contrat à un autre. partie (dénommée le cessionnaire). Cependant, les évolutions récentes en matière de réglementation fiscale ont eu un impact significatif sur la manière dont ces cessions sont traitées, notamment en ce qui concerne la question de savoir si la transaction sera considérée comme un revenu d’entreprise ou assujettie à des gains en capital, ainsi que la taxe sur les produits et services (TPS) et la taxe de vente harmonisée (TVH). ) implications.
L’ARC peut imposer les bénéfices tirés d’une vente de cession de deux manières :
Gain en capital – où 50 % du bénéfice est imposable
Revenu d’entreprise – où 100 % du bénéfice est imposable
D’après des affaires judiciaires antérieures, la majorité des cas de vente par cession examinés par l’ARC ont été considérés comme des revenus d’entreprise puisque les transactions ont duré une courte période et sont entreprises dans l’intention de réaliser un profit rapide. Dans un tel scénario, 100 % des bénéfices de l’entreprise seront imposables. Pour prendre sa décision, l’Agence du revenu du Canada examinera les quatre questions essentielles suivantes :
L’historique des cédants des transactions précédentes. C’est probablement le facteur le plus important. Si le Cédant a conclu plusieurs transactions de nature similaire, il est fort probable que l’ARC considérera le Cédant comme une entreprise et le taxera en conséquence.
Les raisons de la vente. Peut-être que la propriété que l’individu a initialement achetée ne correspond plus à son style de vie, que l’individu a déménagé pour des raisons professionnelles, a fondé une famille ou a vécu d’autres changements dans sa vie. Il peut également y avoir des considérations financières lorsque l’acheteur initial est confronté à des contraintes financières. Plutôt que de faire défaut sur la vente, ils peuvent céder le contrat à un nouvel acheteur.
La durée de la transaction. Combien de temps la propriété a été détenue avant la vente. Par exemple, la personne finance l’achat de la maison par une hypothèque à court terme ou une hypothèque ouverte qui peut être remboursée sans pénalité, plutôt que par une hypothèque à long terme ou fermée.
La motivation pour l’achat du bien. La personne est un particulier et son intention déclarée d’occuper la maison comme lieu de résidence n’est pas étayée par les circonstances de l’affaire. Par exemple, une personne a une famille de quatre personnes et conclut un contrat d’achat et de vente pour un logement en copropriété d’une chambre dans lequel elle n’envisage aucun changement dans sa situation familiale.
Selon les règles précédentes de la TPS/TVH, le traitement fiscal des ventes de cession diffère selon que le cédant est un particulier ou non. Bien que les ventes de cession effectuées par des particuliers puissent être imposables ou exonérées, celles réalisées par des non-particuliers (comme les sociétés) étaient généralement imposables. Les détails dépendaient de divers facteurs, notamment de l’intention du cédant et des circonstances de la vente.
À compter du 7 mai 2022, toutes les ventes de cession visant des logements résidentiels nouvellement construits ou ayant fait l’objet de rénovations majeures sont taxables aux fins de la TPS/TVH, quelle que soit l’intention initiale du cédant.
Les cédants qui ne sont pas des constructeurs et qui peuvent démontrer que leur intention initiale au moment de conclure le contrat d’achat était d’utiliser la propriété comme lieu de résidence principale peuvent être exonérés du paiement de la TPS/TVH sur la contrepartie reçue pour la cession du contrat. Cependant, cette exemption dépend de leur capacité à prouver l’intention de l’exemption pour résidence principale à l’Agence du revenu du Canada (ARC).
Dans le contexte des ventes de condos neufs et de cession de maisons, un constructeur désigne une personne ou une entité qui acquiert un intérêt dans une nouvelle maison ou unité de copropriété avant qu’elle ne soit occupée par un particulier comme lieu de résidence ou d’hébergement. Le but principal de l’acquisition par le constructeur est généralement de vendre la maison ou un intérêt dans la maison, ou de louer la maison (sauf à un particulier qui acquiert la maison autrement que dans le cadre d’une entreprise, d’un aventure ou d’une préoccupation de la nature du commerce). Essentiellement, le constructeur est impliqué dans le processus initial de construction et de vente, et ses droits et obligations peuvent être cédés aux acheteurs ultérieurs au cours du processus de cession.
Pour les accords de cession conclus à compter du 7 mai 2022, la modification précise que la TPS/TVH s’appliquera uniquement aux « frais de cession » ou à la partie profit du prix de cession. Le prix de vente total de la cession indiqué dans le contrat de cession, qui comprend souvent le remboursement de tout dépôt préalablement payé par le cédant au constructeur, ne serait pas assujetti à la TPS/TVH.
Prenons un exemple : John et Jane possèdent un appartement de quatre chambres où ils résident avec leurs trois enfants. En juin 2022, ils ont conclu un accord avec un constructeur pour une maison de quatre chambres à construire. La date de clôture de la transaction était janvier 2023. En décembre 2022, la mère de Jane tombe malade et elle emménage définitivement avec John et Jane. John et Jane ont décidé que leur maison récemment achetée n’était plus assez spacieuse pour leurs besoins. Ils ont réalisé qu’ils avaient besoin d’une maison avec une suite grand-mère. Par conséquent, ils ont vendu leur participation dans la maison de 4 chambres pour acquérir une résidence plus grande qui répondrait mieux à leur nouvelle situation. Étant donné que l’intention initiale de John et Jane était d’utiliser la maison comme résidence principale et qu’ils n’ont pas acquis l’intérêt dans la maison dans le but principal de la vendre, l’ARC ne considérera pas John et Jane comme des constructeurs de la nouvelle maison. et la vente de la maison est exonérée de la TPS/TVH. Si la vente de la participation a généré des bénéfices, John et Jane sont toujours soumis à l’impôt sur les plus-values.
Vous pourriez avoir droit à un remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves ou à un remboursement provincial pour habitations neuves si vous achetez une maison neuve d’un constructeur ou si vous en construisez une vous-même. Cependant, si vous vendez votre intérêt dans une maison avant d’emménager, vous ne pouvez obtenir aucun des deux rabais. Cela s’applique que vous soyez un constructeur qui vend le contrat à un autre acheteur ou un acheteur qui n’est pas un constructeur mais qui vend le contrat à quelqu’un d’autre. Dans les deux cas, vous ne remplissez pas les conditions requises pour bénéficier des rabais (par exemple, vous n’êtes pas propriétaire de la maison ou n’y habitez pas comme résidence principale).
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